Le marché immobilier résidentiel attire de plus en plus d’investisseurs, malgré l’inflation et l’augmentation des taux d’intérêt. La demande pour des logements dans les grandes villes reste forte, face à une offre limitée. L’essor des résidences gérées pour étudiants et seniors reflète l’évolution des besoins, tout en mettant en évidence l’impact des réglementations énergétiques sur le secteur.

Une forte demande dans un environnement contraint

La métropolisation des grandes villes a produit un environnement où la demande en logements ne cesse d’augmenter. Ce phénomène, résistant à la crise sanitaire mondiale, se reflète clairement dans les statistiques. En France et ailleurs en Europe, les grandes agglomérations continuent d’attirer de nouvelles populations, amplifiant d’autant plus le besoin de logements. D’après les données de la Banque mondiale, 56 % de la population mondiale vit déjà en milieu urbain, et cette tendance va perdurer. D’ici 2050, près de sept personnes sur dix devraient résider dans des villes.

La tension entre offre et demande

Face à cette demande croissante, l’enveloppe locative dans beaucoup de ces villes se révèle insuffisante. En effet, la France, ainsi que d’autres pays européens, souffre d’une offre de logements qui ne parvient pas à suivre le rythme soutenu de la demande. Cette pénurie est particulièrement visible dans les zones urbaines comme Paris, où des mesures telles que le plafonnement des loyers ont modifié le paysage locatif. La stratégie de favoriser la location saisonnière, notamment en réponse aux nouvelles réglementations concernant les logements énergivores, a également restreint le parc locatif traditionnel.

L’impact sur le marché des logements anciens est tout aussi préoccupant, voir sur cfabtp-loire.fr pour les détails. Par exemple, plus de 40 % des biens à Paris sont considérés comme des « passoires thermiques », ce qui limite considérablement l’offre à la location classique. Seules les propriétés qui répondent aux exigences énergétiques actuelles sont susceptibles de trouver preneurs alors que les autres sont boquées par les nouvelles lois.

L’essor des logements neufs

Les nouvelles constructions peinent également à répondre à la demande. Chaque année, la France a besoin de 450 000 à 500 000 logements pour faire face aux besoins croissants. Cependant, seule une fraction de ce nombre entre effectivement en chantier, en grande partie causée par des réformes urbanistiques qui limitent l’artificialisation des terres. Ce phénomène de « zéro artificialisation nette » imposé par la loi « Climat et Résilience » complique encore plus la situation. En conséquence, cette inadéquation entre l’offre et la demande génère des tensions sur le marché, ce qui explique une hausse significative des prix immobiliers.

Sur ces cinq dernières années, les prix ont bondi de 40 % au sein de l’Europe, alors que les loyers n’ont connu qu’une augmentation de 8 % sur la même période. Les indices d’inflation qui s’appliquent aux baux pourraient cependant enclencher une révision à la hausse des loyers, exacerbant encore la nécessité de logements accessibles. Ce déséquilibre, moteur de tension sur le marché, signifie également qu’à long terme, les fondamentaux de l’immobilier résidentiel européen demeurent attractifs pour les investisseurs avertis.

L’essor du résidentiel géré

Avec l’augmentation des étudiants, en particulier d’origine étrangère, la demande pour les résidences étudiantes a explosé. Cet engouement se traduit par des taux d’occupation remarquablement élevés, avec une augmentation annuelle moyenne de 2 % du nombre d’étudiants au cours de la dernière décennie. Actuellement, seulement 12 % des étudiants bénéficient de logements dédiés, un chiffre bien en dessous de celui de pays comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne qui affichent respectivement 34 % et 20 %.

Les résidences seniors

Le secteur des résidences pour seniors, bien que qu’il ait montré des signes de développement ces dernières années, souffre encore d’une offre trop limitée. La tendance démographique en cours, marquée par un vieillissement rapide de la population, soutient cette demande croissante. Entre 2010 et 2021, la proportion de personnes de plus de 65 ans en Europe a grimpé de 18 % à 21 %, un chiffre qui devrait atteindre 30 % d’ici 2050.

Le coliving

Un autre modèle qui prend de l’importance est celui du coliving, basé sur un concept anglo-saxon mais de plus en plus prisé en France. Ce modèle de colocation avec services attire les jeunes actifs, les étudiants, et même les seniors, qui recherchent des logements facilement accessibles tout en bénéficiant d’une offre de services variés. Les résidents y trouvent non seulement un espace de vie mais aussi une communauté, une sociabilisation accrue étant devenue une nécessité dans nos sociétés. Pour les investisseurs, le résidentiel géré, notamment via le coliving, propose des rendements généralement plus intéressants que le résidentiel classique.

Un environnement réglementaire favorable à l’acquisition

La rigueur de la réglementation sur la performance énergétique en France représente à la fois un défi et une opportunité. La loi « Climat et Résilience » positionne une tendance de fond où les logements classés F et G seront progressivement retirés du marché locatif, contrevenant ainsi à la rentabilité de certains biens anciens. Cette tendance entraîne une pression sur les propriétaires, qui peuvent être amenés à céder des biens dont ils ne veulent ou ne peuvent pas financer la rénovation. Inévitablement, cette situation fait baisser les prix, laissant présager des opportunités d’acquisition intéressantes dans un avenir proche pour les investisseurs se montrant visionnaires.

Les risques et opportunités

Les défis que pose la crise énergétique en Europe remettent en question la solvabilité des locataires et le marché locatif, mais engendrent également des opportunités d’amélioration. Une étude menée par des experts du secteur révèle d’ailleurs une augmentation des biens affichant un DPE équivalent à F ou G sur un certain nombre de plateformes, ce qui pourrait inciter certains investisseurs à se tourner vers des investissements nécessitant des rénovations énergétiques. Dans les mois à venir, profiter des coûts d’acquisition bas pour engager des rénovations pourrait se révéler un choix stratégique judicieux.

L’importance de la gestion expertisée

Pour naviguer efficacement dans ce secteur, le recours à des sociétés de gestion spécialisées est incontournable. Disposant d’une expérience solide, ces entreprises permettent à leurs clients d’aborder le marché résidentiel sans angoisse et avec une clarté d’objectif. Investir via des véhicules mutualisés comme le pierre-papier, offre une diversification du risque tout en libérant l’investisseur des tracas liés à la gestion immobilière. Elle permet aussi d’intégrer une approche socialement responsable tout en promouvant une gestion des actifs d’une valeur solide sur le long terme.